Novi porez, porez na dodatu vrednost (PDV), čija primena u našoj zemlji počinje od 1. Januara, u zemljama EU je u upotrebi već 30 godina. Dakle, priljučujemo se grupi od 210 zemalja sveta gde se PDV već koristi.
U poslednje vreme, kupci i prodavci, zbunjeni informacijama koje dobijaju preko medija, ali i od posrednika u prometu nekretninama, često pitaju: Da li će cene nekretnina porasti uvođenjem PDV-a?
Da li kupac plaća novi porez od 18%?
Da li kupac i dalje plaća porez na promet nepokretnosti od 5%?
Ako kupac kupi sada stan u izgradnji i isplati celokupnu kupoprodajnu cenu, koji i koliki porez plaća?
Najvažnije pitanje je: Šta će se dogoditi sa svim cenama pa i cenama stanova?
Smata se da dažbine plaćaju samo oni koji nemaju načina da ih izbegnu. Situacija u našoj zemlji je takva da je bilo hiljade načina da se ova tvrdnja pokaže kao tačna. Ukidanje postojećeg poreza na promet proizvoda i usluga od 20% i uvođenje poreza na dodatu vrednost od 18% (gde se praktično oporezivanje vrši u svakoj fazi i gde svako kontroliše onog ispred u lancu) će smanjiti ovu duboko ukorenjenu naviku, što će dovesti do smanjenja sive ekonomije i poreske utaje. Na taj način će oni koji su do sada redovno izmirivali svoje obaveze i često na neki način bili “kažnjeni” i uskraćeni za kojekakve popuste koje su ovi drugi ubirali, napokon podeliti obaveze. Nesporno je da je uvođenje ovakvog načina oporezivanja bilo potrebno, međution ono što plaši i jedne i druge u ovom trenutku je kako će uvođenje PDV-a uticati na naše živote, ne samo dugoročno, već odmah po uvođenju. Imajući u vidu ekonomsku situaciju, standard stanovništva, uslove kreditiranja, sigurno je da će njegova primena u samom početku dovesti do malog haosa na tržištu. Iskustva govore da uvođenje PDV-a dovodi do porasta cena. Primera radi, uvođenje PDV-a u Hrvatskoj je dovelo do porasta cena različitih roba i usluga između 3 i 18%. Zašto se to događa, kad je ovaj porez manji od prethodnog poreza na promet proizvoda i usluga.
- PDV i moguće povećanje cena
Osnovna karakteristika PDV-a, kao višefaznog poreza na promet proizvoda i usluga je da se obračunava i plaća u svim fazama prometa po metodu odbitka “poreza na porez” tj. poreza koji je obračunat i plaćen u prethodnoj fazi prometa dobara i usluga, odnosno plaćen pri uvozu dobara, a koji obveznik može da odbije od PDV koji duguje. Osnovni cilj je da se ne optereti celokupan promet, već samo dodata vrednost u predmetnoj fazi prometa. Otuda i naziv ovog poreza. Znači, ukoliko je iznos prethodnog poreza vezi od poreske obaveze, obveznik ima pravo na povraćaj razlike, uz propisanu dokumentaciju o obračunatom i plaćenom PDV od strane prethodnog obveznika u prometu. Umesto povraćaja razlike obveznik se može opredeliti da mu se ta razlika prizna kao poreski kredit. Zakonom je predviđeno da se povraćaj ovih sredstava vrši najkasnije u roku od 45 dana. Kako većina firmi ima problem sa nedostatkom obrtnih sredstava, a njegovo uzimanje kroz kredite je skupo, logično je da će pokušati da ta sredstva nabave kroz povećane cene svojih proizvoda ili usluga, sve dotle dok ne osete da nove cene ne mogu proći na tržištu. To će predstavljati razlog za njihovo postepeno vraćanje na prvobitni nivo. Taj prvi talas je realno očekivati i povećanje cena će biti različito. Kasnije, kad počne redovno vraćanje PDV-a, cene će se stabilizovati. U pojedinim delatnostima se očekuje da se stabilizuju na nivo starih cena, naravno pod uslovom da ne bude drugih podstreka inflacije. Iz istih razloga će doći do nestabilnosti i na tržištu nekretnina. Njegovo smirivanje će potrajati nekoliko meseci. Otuda se i sami građevinari i investitori ne slažu oko procena koliko bi iznosio očekivani porast cena nekretnina. Spekuliše se da bi cene mogle porasti ya 10 do 13%, ali i za samo par procenata. Imajući u vidu inače visoke cene nekretnina, neki od njih u svojoj poslovnoj politici ne planiraju veće povečanje jer smatraju da tržište neće prihvatiti značajniji porast cena.
U gore pomenutom iznosu porasta cena sadržan je dosadašnji porez na promet od 5%, jer se praktično on ne plaća pri kupovini novoizgrađenog stana. Dake, za taj iznos treba umanjiti očekivani porast cena, jer je i do sada opterećivao kupoprodajnu cenu, tako da se bruto cena koju je plaćao kupac sastojala od neto cene koju je dobijao prodavac i poreza na promet nepokretnosti od 5%. Za kupčev novčanik je bitna bruto cena koju plaća. Dakle, proizilazi da bi stvarno povećanje cena novoizgrađenih nekretnina u stavari bilo 5 do 8%, čak i manje.
Šta će se stvarno dogoditi i koliko će cene porasti, da li će porasti, na kojim lokacijama i za kakvu gradnju, ostaje da utvrdi tržište, odnosno odnos ponude i potražnje nekretnina, bez obzira na uvećanu cenu koštanja investitorima zbog uvođenja PDV-a. Nije za očekivati da će invostitori biti spremni da drže cenu stanovima koji će ih od Januara koštati više, jer će im tako biti zarobljena obtna sredstava, čiji nedostatak realno postoji, pogotovo što se u skorije vreme ne očekuje ni značajnije spuštanje kamata na pozajmljena sredstva. Ovo može umanjiti i trađnju stambenih kredita od banaka, jer su mnogi odlagali kupovinu očekujući upravo smanjenje kamata. Raspoložive informacije govore da uvođenje PDV-a ne mora mnogo da uveća cene stanova, pogotovo imajući u vidu visoke profite koje investitori ostvaruju. Upravo im to pruža mogućnost, da uz manju ostvarenu razliku između prodajne cene i cene koštanja, ali uz povećan obrt sredstava, ne budu na gubitku.
- Moguće su i niže cene
Pri duelima kandidata za gradonačelnika stanogradnja i cena gradnje su bili česta tema. Svi su se složili da su cene previsoke i da se može graditi, zavisno od lokacije, za mnogo manju sumu. Isto mišljenje dele i stručnjaci kojima je profesija građevinarstvo, koji su upoznati sa cenama materija koji ulaze u cenu gotovog stana (ali nisu investitori, pa samim tim nisu direktno zainteresovani za profit iz stanogradnje), što samo govori u prilog da značajnijeg rasta cena nekretnina ne bi trebalo da bude. Naravno, ukoliko potražnja za stanovima premaši ponudu i kupci budu spremni da plate uvećane cene stanova (ma kolike one bile), logično je da se investitori neće odreći svojih visokih profita. Kao potvrda neka posluži primer jednog od većih investitora koji je na jednoj od boljih lokacija, umesto planirane prodajne cene stanova, zbog nemogućnosti da je kroz prodaju ostvari, izvršio korekciju za skoro 25%, nakon čega je bio u mogućnosti da proda sve stanove.
Zbog viskoh cena stanova (inovih i starih), ima nagoveštaja da veliki sistemi planiraju osnivanje konzorcijuma koji bi se bavio gradnjom stanova za njihove radnike poceni koštanja ili uz minimalan profit.
- Ko plaća novi porez?
To je investitor novoigrađenog stana. Dakle, ako kupite stan u 2005. godini, nećete platiti dosadašnji porez od 5%, (barem ne kao porez na promet nepokretnosti), ali će investitori za taj iznos sigurno povećati prodajnu cenu novoizgrađenog stana, čak pod uslovom da svi drugi troškoji koji ulaze u cenu ostanu isti, jer su obveznici PDV-a. Ukoliko to bude jedino povećanje cene stanova zbog uvođenja PDV-a, za kupca to dođe na isto, pošto mu je važna bruto cena. Međutim, to automatski ne znači da za 5% treba da skoči i cena starih stanova, jer kod svih drugih prodaja porez na promet od 5% ostaje. Na taj način, bruto iznos koji kupac plaća u oba slučaja praktično ostaje isti.
Ako sada kupujete stan koji je u izgradnji, nebitno u kojoj je fazi izgradnje, i isplaćujete celokupnu kupoprodajnu cenu, pitanja koja vas muče su: Koji i koliki porez plaćate?
Kod ovakve kupovine treba biti oprezan, napraviti precizan ugovor, kako biste bili zaštićeni od bilo kakve mogućnosti doplate na konto PDV-a. Ono što je bitno, jer i neki investitori, slučajno ili namerno, nisu dovoljno informisani, je da će Poreska uprava obračun poreza izvršiti prema stepenu gotovosti (izgrašenosti) objekta, odnoso nekretnine. Otuda je zakonom predviđen popis objekata na dan 31. Dec 2004, kako bi se razgraničio deo na koji se primenjuje porez od 5% (sadašnji porez na promet nepokretnosti) koji je u praksi plaćao kupac mada je obveznik prodavac, ali je kupoprodajnim ugovorom prebačen na kupca i dela koji će biti izgrađen od 1. Januara 2005 godine, kad počinje primena zakona o PDV-u, gde je obveznik investitor odnosno prodavac novoizgrađenih stanova.
Na cene nekretnina će i dalje uticati mnogi faktori o kojima bi se mogla napraviti čitava studija. Osim stanja u kojem se nalazi naše građevinarstvo (starosna struktura zaposlenih, nedostatak kadrova za zanatske poslove, prevelik broj administracije u odnosu na ostalu radnu snagu) što utiče na cenu koštanja stana, stoji i nedostatak obrtnih sredstava, skupi krediti, kako za investitore tako i za kupce, nedostatak mnogih zakonskih propisa kao i zakona o prometu nekretnina i sl. Ovo je samo mali deo problema koji utiču na visoke cene nekretnina kod nas. Da je drugačije, postojala bi mogućnost da baš ovo tržište smanji naš spoljnotrgovinski deficit, jer bi možda Englezi (kod kojih su cene nekretnina u velikom porastu) izabrali da deo svog novca investiraju u našoj zemlji umesto u Francuskoj i Španiji, gde se procenjuje da u ukupnik kupovinama u svakoj od njih učestvuju sa preko 22%.
Zakon o porezu na dodatu vrednost (“Sl. Glasnik” RS, br.84/2004 i 86/2004 ispr.) definiše ovaj porez kao “Opšti porez na potrošnju koji se obračunava i plaća na isporuku dobara i prožanje usluga, u svim fazama proizvodnje i prometa dobara i usluga kao i na uvoz dobara”.
- Poreska osnovica
Poreska osnovica kod prometa dobara i usluga jeste iznos naknade (u novcu stvarima i uslugama) koje obveznik prima ili treba da primi za isporučena dobra ili prožene usluge. Poreski obveznik utvrđuje obavezu za plaćanje poreza tako što poresku obavezu, na ime obavljenoga prometa proizvoda ili usluga umanjuje za iznos poreza na dodatu vrednost, obračunatog pri nabavci proizvoda ili usluga, tj. za iznos poreskog odbitka prethodnog poreza.
- Poreska stopa
Poreska stopa je opšta stopa poreza na dodatu vrednost za oporezivi promet dobara i usluga ili uvoza dobara, iznosi 18% dok posebna stopa PDV-a iznosi 8%
- Poreska oslobađanja
Poreska oslobađanja: važno za tržište nekretnina. Po zakonu, PDV se ne plaća na promet usluga zakupaca stanova i stambenih objekata ako se koriste za stambene potrebe.
- Od kad i kako se primenjuje zakon o PDV-u?
Zakonodavac je propisao da ako je obveznik za izdate račune ili primljene avanse zaključene sa 31. Dec 2004. godine platio porez na promet, a promet dobara odnosno usluga je nastao od 1. Januara 2005. može da umanji poresku osnovicu po osnovu poreza na dodatu vrednost za isporučena dobra i usluge u poreskom periodu, za iznos plaćenog poreza na promet. Ako se dobra ili usluge isporučuju u delovima, odredbe ovog zakona primenjuju se na onaj deo prometa dobara i usluga izvršenih od 1. Januara 2005. godine, a odredbe zakona kojim se uređuje porez na promet koji je izvršen zaključno sa 31. Dec 2004.
U skladu sa zakonom, (što je važno za tržište nekretnina) obveznici su dužni da na dan 31. Dec 2004. godine izvrše popis novoizgrađenih građevinstih objekata i građevinskih objekata čija je gradnja u toku. Novoizgrađeni građevinski objekti koji do 31. Dec 2004. godine nisu isporučeni ili nisu plaćeni, oporezuju se u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu.
Za građevinske objekte čija je izgradnja u toku, a koji se isporučuju od 1. Jan 2005, utvrđuje se vrednost na dan 31. Dec 2004. godine i oporezuje se u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, dok se vrednost ovih objekata nastala od 1. Januare 2005. godine oporezju u skladu sa zakonom o porezu na dodatu vrednost.
Preuzeto iz Naš Dom Nov/Dec 2005.
Pripremila
Ljepojka Petković, dipl. ecc
Direktor preduzeća i agencije za nekretnine “Lahesa”
011/311-2785
064/113-9775
|